Le viager offre aux investisseurs suisses une alternative ouvrant l’accès au marché résidentiel individuel tout en répondant aux défis démographiques.

Dans un marché suisse des placements immobiliers dominé par les fonds résidentiels, les approches dites «atypiques» n’ont de valeur que si elles reposent sur des leviers de performance distincts. Le viager répond précisément à ce critère. Alors que les fonds résidentiels «classiques» font face à la baisse des rendements et à des perspectives de rénovations énergétiques coûteuses, le viager transforme une contrainte démographique et bancaire en produit financier robuste, offrant de surcroît un impact social.

Le viager repose sur un schéma simple: acheter un bien immobilier avec une décote permettant au vendeur de continuer à y vivre. Si, individuellement, le viager expose à un risque de longévité difficilement supportable, ce risque est considérablement réduit dans un portefeuille diversifié. Grâce à cette mutualisation, les rendements deviennent plus prévisibles et permettent d’atteindre les objectifs de performance attendus.

En Suisse, de nombreux retraités peinent à renouveler leur hypothèque faute de revenus suffisants. Le viager leur offre une solution concrète.

L’autre différence tient à l’exposition. Le viager permet d’accéder au segment résidentiel individuel – maisons et appartements en PPE –, qui représente environ 60% du parc immobilier suisse, mais reste inatteignable au travers de véhicules de placements collectifs. À l’achat, la valeur d’acquisition intègre déjà la charge des futurs travaux, ce qui réduit l’incertitude. Mieux encore, certaines parcelles offrent un potentiel de développement, véritable levier de création de valeur à la libération.

La stratégie d’investissement est claire: cibler des biens résidentiels de qualité – PPE et maisons individuelles – en privilégiant les emplacements dotés d’un potentiel de valorisation. À la libération, trois voies s’ouvrent: une revente en l’état, une rénovation conforme aux nouvelles exigences énergétiques ou, lorsque la configuration du site le permet, un développement immobilier. Les critères restent ceux de l’investissement immobilier classique: qualité de l’emplacement, qualité du bien. À cela s’ajoute un besoin d’outils et de compétences spécifiques pour gérer cette stratégie: outil de calcul du droit d’habiter, gestion des biens individuels et développement immobilier notamment.

À la logique économique s’ajoute une dimension sociale forte. En Suisse, de nombreux retraités peinent à renouveler leur hypothèque faute de revenus suffisants. Le viager leur offre une solution concrète: solder leur dette grâce au bouquet, compléter leurs revenus par une rente viagère, tout en garantissant le maintien à domicile via l’inscription du droit d’habiter au registre foncier. Pour éviter toute dérive en défaveur des vendeurs, des acteurs responsables se doivent de suivre des processus stricts et transparents: estimation indépendante, calcul actuariel du droit d’habiter, garantie de rente par un assureur, clauses claires et précises dans l’acte.
En définitive, le viager mutualisé n’a rien d’un pari hasardeux. Il offre une diversification utile: un rendement stable en francs suisses, un accès unique au secteur résidentiel individuel, et un impact social tangible qui renforce sa légitimité dans un portefeuille actuel.