Un Suisse désireux de s’offrir une villa à Lausanne devra débourser la modique somme de 2 millions de francs en moyenne, près de 3 millions en optant plutôt pour Genève et les prix de la propriété continuent malgré tout de prendre l’ascenseur… Alors la population se voit contrainte de s’endetter. Si bien que le marché hypothécaire helvétique pèse aujourd’hui 1240 milliards de francs. Un volume de taux hypothécaires conséquent pour un petit pays comme le nôtre qui, pour ne rien arranger, croît de manière plus ou moins régulière à hauteur de 3% par an (1 milliard de francs en 2016 contre 1240 milliards désormais).

D’autant que «l’on estime qu’une personne sur deux risque d’avoir des problèmes pour la tenue de ses charges hypothécaires à l’avenir», constate Stephan Mischler, responsable romand de la société de courtage en prêts hypothécaires Feyn. Quelques moyens pour éviter d’arriver à cette situation existent cependant: l’épargne basique, l’amortissement de son prêt hypothécaire, le remboursement d’un retrait LPP ou un rachat, la demande d’exception auprès de sa banque, la vente/la location de son bien immobilier, les hypothèques inversées et finalement le viager.

Les fonds jouent le jeu

Basé sur un acte notarié spécifique (le viager occupé), ce dernier permet au propriétaire vendeur de continuer à habiter dans son logement jusqu’à son décès ou son départ en EMS, et à l’acheteur de le récupérer dans la foulée en ayant payé un prix inférieur à celui du marché. Un pari gagnant-gagnant qui peinait jusque-là à convaincre les plus hésitants. Ceci à cause du risque de voir la personne devenir centenaire, le manque d’information disponible, le peu de prestataires présents mais aussi de la difficulté à se financer en tant qu’acquéreur. Néanmoins, petit à petit, ce marché de niche semble avoir trouvé son public.

L’an dernier le premier fonds immobilier suisse dédié au viager a d’ailleurs vu le jour: Viager Swiss SCmPC, encadré par la société Gefiswiss et la Finma. «Je me rappelle que quand nous avons commencé, nous avions presque l’impression que le terme viager était un gros mot pour le côté éthique mais les mentalités évoluent», décrit Boris Clivaz, CEO de Gefiswiss. Selon son scénario de base et hors potentielles mises en valeur, le fonds espère donc atteindre les 5,4% de performance moyenne nette et détenir un portefeuille de 120 à 150 biens résidentiels.

Prendre un risque mesuré

Et pour convaincre les propriétaires de se tourner vers le viager, plusieurs arguments peuvent être mis sur la table. Tout d’abord, le fait que le vendeur ait un droit de jouissance et d’occupation de l’objet (important pour les personnes âgées qui occupent une part non négligeable de la population). Ce à quoi s’ajoute le paiement d’un bouquet versé par l’acheteur, qui permet alors au vendeur de rembourser sa dette hypothécaire, de payer l’impôt sur le gain immobilier ou une éventuelle commission de courtage, voire de régler plus facilement une succession (liquidités plus aisées à partager entre les héritiers). À noter qu’une rente viagère peut être ajoutée au contrat afin de compléter le bouquet. «Le vendeur peut ainsi choisir les modalités du paiement, entre un plus gros bouquet au départ et de plus petites rentes par la suite ou inversement. Sachant qu’il n’y a pas de remboursement possible pour le bénéficiaire de l’usufruit s’il quitte tôt le logement pour rejoindre un EMS par exemple», explique Me Jean-Christophe Delafontaine, notaire à Avenches (VD).

Les deux parties sont donc liées pour une durée indéterminée et misent toutes deux sur une issue qui leur sera favorable mais sans aucune garantie. Dans cette relation contractuelle à court, moyen ou long terme, l’intermédiaire endosse alors un rôle primordial, jouant le garde-fou entre deux parties qui devront composer ensemble, et ce, jusqu’à ce que la mort les sépare…

Le viager, à quel âge?

Pour pouvoir vendre son bien immobilier en viager, il est préférable d’être âgé d’au moins 70 ans afin que l’horizon d’investissement ne soit pas trop long et le prix payé par d’éventuels acheteurs trop bas. En ce qui concerne l’acquéreur cette fois-ci, il est conseillé d’avoir au moins 20 ans de moins que le vendeur.

Une poignée d’intermédiaires romands

Savinter

Immo-vie-agee

Bien en viager

Immo-viager

Salmon immobilier

Et le fonds Viager Swiss SCmPC